Le 10 cose da sapere prima di stipulare un mutuo
1 . Cos’è un mutuo? Definizione.
Il mutuo è un finanziamento a medio/lungo termine erogato da un istituto di credito. Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato con atto pubblico davanti ad un notaio.
Definizione: Il mutuo è un contratto di prestito stipulato tra un soggetto, detto mutuante, e un altro, detto mutuatario, a cui il primo trasferisce una somma di denaro. Il mutuatario si assume la responsabilità di restituire al mutuante la somma prestata.
l debitore si impegna a restituire il credito erogato sotto forma di rate, comprensive di capitale ed interessi.
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Dal punto di vista normativo, il contratto di mutuo è disciplinato dall’art. 1813 del Codice Civile.
2. Quali sono i parametri che valuta la banca per concedere un mutuo
Oggi gli istituti finanziari sono molto attenti nella valutazione dei parametri per la concessione di un mutuo. Infatti spesso vengono chieste firme congiunte, parenti che garantiscano, etc. Tutto questo perché per avere i requisiti economici, finanziari e patrimoniali non sempre è semplice.
Affinché la rata del mutuo sia sostenibile nel tempo, è bene che la rapporto tra rata del mutuo e stipendio percepito sia almeno di 1/3. Le banche possono però anche fare valutazioni differenti a seconda dei casi.
Ciò significa che se ho intenzione di chiedere un mutuo, devo percepire almeno 1200 euro/mese se la rata per il mutuo è di 400 euro mensili. Ovviamente se la mia rata corrisponde al 20% del mio stipendio, il mutuo mi verrà rilasciato con più facilità.
3. Come scegliere il mutuo giusto
Il mutuo contiene numerose clausole, spesso di difficile comprensione. Tenete presente che vi terrà impegnati per una buona parte della vostra vita. Pertanto valutate con attenzione tutti i parametri e le clausole.
In particolare:
- l’importo del finanziamento e della rata;
- il tasso offerto dalla banca;
- la durata (20, 25 o 30 anni);
- le spese per la stipula del contratto (istruttoria della pratica, perizia dell’immobile, assicurazione obbligatoria incendio e scoppio).
Informatevi bene sulle diverse tipologie di mutuo disponibili e sui principali elementi che caratterizzano un contratto di questo tipo.
Richiedete più preventivi a diversi istituti di credito e valutate quale sia il migliore.
4. Come è composto il tasso applicato al mutuo?
Il tasso d’interesse che viene applicato ad un mutuo è composto dal parametro di riferimento e dallo spread. Quindi avremo che:
Tasso d’interesse = Parametro di riferimento + spread
Il parametro di riferimento è un tasso interbancario utilizzato nei Paesi della UE ed esprime il costo del capitale finanziario all’ingrosso.
Per i tassi variabili può essere l’Euribor o il BCE, mentre per i mutui a tasso fisso è l’IRS.
Lo spread è la maggiorazione percentuale che si aggiunge al parametro di riferimento di un mutuo, varia da una banca all’altra ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo all’ingrosso.
5. Tasso d’interesse del mutuo
Il mutuo a tasso misto contempla la possibilità di passaggio da un piano di ammortamento a tasso variabile a tasso fisso o viceversa, dati gli spread definiti.
Il mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse costante per tutta la vita del contratto. Una volta scelto il tasso di interesse, questo non verrà più modificato per tutta la durata del piano di ammortamento, indipendentemente dalle evoluzioni future del costo del denaro.
I mutui a tasso variabile sono mutui il cui tasso di interesse applicato, e di conseguenza la rata mensile di rimborso del debito, variano ogni mese sulla base delle condizioni di mercato.
Il mutuo a tasso variabile con CAP, definito anche Tetto Massimo è semplicemente un mutuo a tasso variabile, con una soglia prefissata contrattualmente oltre la quale il tasso di interesse applicato al mutuo non può oltrepassare.
Il mutuo a tasso variabile con rata costante è un contratto che regola attraverso il meccanismo del tasso variabile il rimborso degli interessi alla banca, pur mantenendo l’importo della rata mensile costante per tutto il piano di ammortamento del finanziamento. Ovviamente si allungheranno i tempi.
5. Fisso o variabile?
Il mutuo a tasso variabile è sicuramente il primo a balzare all’occhio del neofita che si avvicina alle offerte dei finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione principale. Questo tasso sarà sicuramente molto più basso di tutti gli altri.
Questo non deve trarre in inganno l’acquirente inesperto. L’iniziale convenienza legata a questo tipo di contratto rispetto ad altri è legata alla totale imprevedibilità che lo accompagnerà per tutta la sua durata. Negli anni di maggior crescita immobiliare, l’Euribor, cioè il parametro principale per questo tipo di finanziamenti, ha raggiunto un livello elevatissimo creando il panico per migliaia di famiglie. Infatti, poiché legato all’evoluzione del mercato, è destinato a cambiare nel corso del tempo.
Il mutuo a tasso variabile è indicato per chi non ha bisogno di eccessiva liquidità o comunque per chi riesca ad arrivare a una rata che sia al massimo il 20% del proprio reddito mensile, spalmata in pochi anni (al massimo 15 anni).
6. Durata del mutuo
La durata, a medio o a lungo termine, è fissata per legge e non può essere inferiore a 5 anni. La maggior parte dei mutui hanno però una durata compresa tra 10 e 30 anni.
7. Piano di ammortamento del mutuo
L’ammortamento è il piano di restituzione graduale di un debito mediante il pagamento periodico di rate.
In particolare, il piano di ammortamento è un prospetto che indica, per ogni periodo di rimborso, l’importo delle rate (suddiviso in quota capitale e quota interessi), il debito estinto e il capitale residuo (parte di capitale che il debitore deve ancora versare).
Per il tasso variabile è calcolato sul tasso al momento della stipula e quindi fornisce un’indicazione di massima del valore delle rate che possono modificarsi ad ogni variazione del parametro di riferimento.
8. Costi accessori
Non dimentichiamo che il costo di un mutuo non si limita all’importo della rata da pagare, ma prevede una serie di spese accessorie.
Sono a carico del mutuatario:
- le spese di istruttoria della pratica;
- le spese per la perizia effettuata da un tecnico di fiducia della banca;
- le spese notarili;
- il costo dell’imposta sostitutiva;
- costi assicurativi.
Per una casa/appartamento per comuni mortali, siamo sull’ordine dei 10.000 euro.
9. Documenti da presentare per richiedere un mutuo
Per effettuare questa valutazione, la banca richiede al cliente alcuni documenti che potremmo classificare in tre grandi categorie:
• anagrafici;
• relativi al reddito;
• relativi all’immobile.
Per valutare la vostra situazione la banca vi chiederà:
- per i lavoratori dipendenti, ultime due buste paga;
- per i pensionati, ultimi due cedolini della pensione;
- per i lavoratori autonomi, ultimi due modelli unici e modello F24;
- ultimo modello CUD o 730;
- ultimo estratto conto corrente.
Con riferimento all’immobile, dovrete consegnare:
• proposta d’acquisto o preliminare di vendita;
• atto di provenienza;
• planimetria catastale;
• per gli immobili di nuova costruzione, permesso di costruire rilasciato dal Comune.
10. Cosa comporta il ritardo nel pagamento delle rate?
Il ritardato pagamento di una rata genera un costo (interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere alla Banca. Si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse che è esplicitata dalle condizioni contrattuali e viene calcolata sull’importo delle rate non pagate per l’intero periodo di ritardo rispetto alle scadenze prestabilite.
Oltre agli interessi di mora, quando la rata è pagata dopo il 30° giorno rispetto alla data di scadenza, la Banca è tenuta a segnalare tale inadempimento ad enti pubblici e privati costituiti per il controllo ed il rischio del credito, la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti.
Chiudo il mio articolo con un link ad un documento interessante dell’agenzia delle entrate. Clicca QUI.
Grazie dell’attenzione.
Alla prossima!
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